토지거래허가구역 해제 안한다?? 앞으로 내 집 마련은 어떻게??

지난주 부동산 이슈 중에 주목되는 내용은 서울시가 다음 달에 만료되는 강남과 목동 등의 토지거래허가구역해제를 하지 않겠다는 이야기이다. 이유는 “아직도 부동산 가격이 거품이다. 더 내려가야 한다. 해제하면 부동산 가격이 다시 오를 것이다. “ 등등의 이유라고 한다.
도대체 토지거래허가구역이란 무엇이고, 현재 현황과 효과에 대해서 무엇인지 알아보도록 하겠다. 그리고 토지거래허가구역의 내 집 마련을 어떻게 해야 할지 개인적인 생각을 공유해 보겠다.

토지거래허가구역이란?

토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역 및 지가가 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역에 땅 투기를 방지하기 위해 설정한 구역이다. 그래서 주택, 상가, 토지를 거래하면 관할 구청장의 허가를 받아야하고 직접 거주하거나 운영 목적이 아니라면 매수할 수 없도록 제한하는 것이다. 그래서 갭투자가 불가능하고 주택의 경우 실거주 2년을 필수로 하고 있다.

서울시 토지거래허가구역 현황과 효과

주택 기준으로 주요 지역의 토지거래허가 구역 현황을 알아 보자.

• 압구정, 목동, 여의도, 성수동, 주요 재건축 단지(만료일 : 2023년 4월 26일)
• 용산 역세권 개발 구역(만료일 : 2023년 5월)
• 삼성, 청담, 대치, 잠실 등 국제교류복합지구 및 인근지역(만료일 : 2023년 6월 22일)
• 종로, 용산, 성동, 동대문 등 신속통합기획 주택 재개발 후보지 21개(만료일 : 2024년 1월 1일)

서울 공공 재개발 후보지, 재건축, 신속통합기획 후보지를 비롯해서 강남구 삼성/청담/대치동 송파구 잠실동 이 주요 지역으로 볼 수 있다. 자세한 내용은 서울특별시 정보광장에 접속해서 현재 지정된 토지거래허가구역을 확인할 수 있다.
여기서 토지거래하는데 왜 주택이 들어가지? 하고 생각할 수 있을 것이다. 그 이유는 아파트나 다른 주택의 토지분과 건물분이 나누어져 있기 때문이다. 그래서 상가, 빌딩도 예외가 아니다.

해당 지역의 주택을 매수하기 위해서 까다로운 조건이 들어가는데요.

1. 구입 주택이 최종적으로 1 주택자이어야 한다.
2. 계약일로부터 3개월 이내에 잔금을 치러야 한다.
3. 잔금일로부터 6개월 이내에 입주해야 한다.
4. 입주 후 2년간 실거주해야 한다.

따라서 전세 끼고 매수가 불가능하며 실거주 위주의 거래가 일어날 수밖에 없다. 정부입장에서는 부동산을 하향 안정화하기 위한 수단으로 이용하고 있다고 볼 수 있다.

그럼 토지거래허가구역에 내 집 마련은 어떻게 해야 할까?

이번 토지거래허가구역이 해제되면 내 집 마련의 계획을 세운 사람들이 많았을 것이다. 이에 대해 현재 무주택자와 1주택자가 갈아타기 하려는 경우에 어떻게 계획을 세워야 할지 개인적인 생각을 이야기해보겠다.

 
토지거래허가구역이 해제되지 않았을 경우
무주택자는 무주택자의 경우는 매매가가 저렴한 시점에 매수를 하면 될 것이다. 1주택자의 경우는 토지거래허가구역이 해제될 때까지 기다려야 할 것 같다. 토지거래허가구역이 풀린다는 것은 부동산 시장이 거의 최고 하락 시기라는 것이다. 가장 저렴할 때 좋은 입지의 아파트를 매매할 수 있는 시기이기 때문에 갈아타기 또는 2주택자의 기회가 될 수 있을 것이라고 생각한다.
만약 무주택자이든 1주택자이든 자금의 여유가 없다면 토지거래허가구역 바로 근처 동네에 아파트를 매수하는 것이 대안이 될 수있다. 즉, 강남구의 도곡동/역삼동/개포동/일원동 등 압구정/대치/삼성/청담 못지 않게 좋은 곳이다. 또한 잠실의 경우는 송파구가 있겠고 목동의 경우는 대안이 거의 없지만 신정동 신축 아파트를 알아 보면 좋을 것 같다.
 
토지거래허가구역이 해제되었을 경우
무주택자이든 1주택자이든 자금이 되는대로 전세를 끼고 매수하여 무주택자는 근처의 저렴한 곳에 살면서, 1주택자는 현재 주택에 거주하면서 돈을 모아 들어가는 방법이 가장 좋을 것 같다. 특히 무주택자의 경우는 자녀 학령인 분들은 학교 옮겨도 되지 않는 곳이 좋을 것이다. 1주택자의 경우는 부동산 시장이 상승장일 때 현재 주택을 매도해서 입주하거나 돈을 모아 2주택자의 기회를 만들 수 있다.
단, 진입시기는 올해가 좋을지 내년 또는 몇 년 뒤가 좋을지는 향후 부동산 시장 전망과 자녀 상황을 생각해서 계획을 세워야 할 것이다.
 
요즘 송파구의 아파트들의 거래량이나 매매가의 움직임을 보이고 있지만 전세가는 여전히 떨어져 있는 상태로 전세가율이 대략 40%대로 상당히 낮다. 어차피 갭투자가 불가능한 지역이라 낮은 전세가율이 무슨 의미가 있냐고 생각할 수 있지만 전세가가 높아져야 매매로 돌아서려는 매수자들이 늘어나니 시세를 계속 트래킹해야 한다.
잠깐 매매가가 반등하였지만 여전히 서울시 대장 아파트 중에서는 상대적으로 저평가되어 있는 송파구로 많이 갈아타는 모습을 보이고 있고 여전히 동작구/성동구/마포구보다 저평가되어 있다고 생각한다.
토지거래허가구역은 서울 주요 지역이자 향후 주택 가격의 기준이 되는 지표가 되니 돌아오는 지정 기한에 관심을 갖고 있어야 할 것 같다. 최근 토지거래허가구역 해제의 가능성은 적을 것으로 보고 있지만 23년 4월 26일에 지정 기한 이 만되는 양천, 영등포 주요 재건축 단지는 서울시에서 고심 중이라고 밝혔고 6월 지정 기한이 만료되는 삼성, 대치, 송파구의 해제가 가능할지도 지켜봐야 하지 않을까 생각한다.