2023년 분양 아파트 분석하기 - 마포구 공덕 1구역 자이힐스테이트

저는 이번 부동산 하락장에서 기회를 잡기 위해서 첫 번째로 전체적으로 전세가가 높은 지역(수요가 많은 지역)의 전세가율이 높아진 적절한 시기에 갭투자하기, 두 번째로 서울 아파트 분양 청약하기를 고려하고 있다. 요즘 부동산 시장이 좋지 않아 분양 일정이 미뤄진 아파트들이 많지만 관심 있는 지역의 아파트에 대해서 미리 알아보려 한다. 그중 첫 번째로 마포구 공덕 1 구역의 자이힐스테이트 아파트에 대해서 알아보자.

공덕 1 구역 마포 자이힐스테이트 단지정보

공덕 1 구역 재건축 사업으로 작년 11월에 분양 예정이었지만 2018년도 괸리처분인가 이후로 착공 신고가 이루어지지 않은 상태여서 분양이 23년 하반기로 미뤄진 상태이고 이것 또한 정확한 일정은 나오지 않았다.
 

• 위치 : 서울특별시 마포구 공덕동 105-84
• 시행사 : 공덕 1 구역 주택 재건축정비사업조합
• 시공사 : 지에스건설(주), 현대건설(주)
• 공급규모 : 일반분양 847세대(11동 1,101세대) 지하 4층 ~ 최고 20층
• 평형정보 : 59㎡ 339세대, 84㎡ 687세대, 114㎡ 75세대
• 용적률 : 249%
• 건폐율 : 22%
• 분양시기 : 2023년도 미정
• 입주예정시기 : 2025년 입주
• 분양가(예상) : 59㎡ 약 7억 ~ 8억, 84㎡ 약 8억 ~ 10억, 114㎡ 약 11억~12억

아직 분양을 시작하지 않았기 때문에 입주시기를 알 수가 없다. 평형은 국민평형 25평, 33평으로 많은 세대수로 구성되어 있어 인기가 많을 거라 예상된다. 또한 시공사도 최상위 브랜드의 시공사라 좋은 단지로 형성될 것으로 생각되어 기대가 크다. 또한 마포 일대의 아파트들은 대부분 언덕이 많은 아파트 단지가 많은데 마포자이힐스테이트 아파트는 평지라는 큰 장점이 있다. 그리고 가장 큰 장점은 마포자이힐스테이트 아파트는 분양가 상한제가 적용되어 주변 시세에 대비해서 분양가가 저렴하기 책정되어 시세차익이 약 7~8억 원 정도 예상된다는 점이다.

교통망

 

• 5호선 애오개역 : 도보 6분 368m (가장 가까운 역)
• 2호선 아현역 : 도보 12분 810m
• 5호선 공덕역 : 도보 13분 842m
• 6호선 공덕역 : 도보 14분 907m
• 경의중앙선 공덕역 : 도보 15분 969m
• 공항철도 공덕역 : 도보 15분 989m
• 서울역 KTX 경부선 1.2km
• 용산역 KTX 호남선 2.3km

도대체 교통이 몇 개인가? 특히 5호선은 고소득 직장인들이 많이 다니는 지역인 가장 큰 업무지구인 여의도와 광화문 사이에 위치해서 접근성이 엄청 좋다. 대표적으로 여의도역과 광화문역까지 지하철로 10분 내로 이동이 가능하다.

주변 학군

• 초등학교 : 소의초등학교, 아현초등학교
• 중학교 : 아현중학교, 서울여자중학교, 동도중학교
• 고등학교 : 환일고등학교, 서울여자고등학교, 한성고등학교

근처의 초, 중, 고는 모두 다 있으나 가장 가까운 아현중학교의 경우 학업성취도가 약 74%로 낮은 편이다. 자사고 11.9%, 예고, 체고 1.8% 정도 진학률이다. 근처 서울여자중학교의 경우는 마포구의 1순위로 90%로 학업성취도가 가장 높으며 특목고 진학률도 높은 편이다. 외고, 국제고 4.1%, 자사고 25.3%, 예고, 체고 1.8% 진학률이다. 마포구의 학원가는 대흥역에 존재하는데 도보로 약 10분 이상 소요될 것으로 보인다. 마포 대흥역 주변의 학원가는 대치동-목동을 잇는 신흥 학원가로 주목받고 있으며 앞으로 학군 인프라가 발전할 가능성이 크다. 그래도 초, 중, 고, 학원가가 모두 가까운 거리에 있어 마포구에서는 좋은 학군으로 형성되어 있다.

편의시설

근처 이마트와 서울역에 롯데마트 및 롯데아웃렛 등의 대형 복합시설이 존재한다. 우수한 인프라 조건으로 가까운 곳에서 쇼핑할 수 있고 맞벌이 부부가 많아지면서 몰세권을 선호하는 사람들이 많아져서 다양한 니즈를 충족시킬 수 있다. 그리고 인근 지역에 강북 삼성병원, 신촌 세브란스 병원 등의 대형 병원이 2km 이내에 자리 잡고 있어 병원 이용에도 편리하다. 자연환경으로는 효창공원과 경의숲길을 따라 젊 이들의 핫플레이스인 홍대 연남동으로 이어져 있다. 그리고 우측엔 용산이 인접해 있어 용산 호재에 영향을 받을 수 있다고 예상한다.

주변시세

2023년 3월 기준으로 인근 아파트 시세에 대해서 알아보겠다. 대표적으로 마포의 대장주인 마포래미안푸르지오, 공덕자이 아파트, 마포프레스티지자이 1단지 시세를  살펴보자.
첫 번째로 마포래미안푸르지오는 마포자이힐스테이트 왼쪽에 건너편의 아현동에 위치해 있으며 연차는 2014년도에 입주해서 10년 차가 된 아파트이다. 세대수는 3,885세대로 대단지 아파트이다.

최근 들어 거래량도 없고 부동산 하락장이지만 25평대는 12억, 30평대는 16억, 40평대는 22억에 매매되고 있다. 지난 상승장에는 2021년도에는 20평대 17억, 30평대 19억 4천, 40평대 22억 8천까지 매매가 되었다.
 
두 번째로 공덕자이는 마포자이힐스테이트 아파트 위쪽에 위치해 있으며 1,164세대에 연식은 2015년 입주로 9년 차이다. 25평대는 10억 대, 30평대는 15억 대, 40평대는 17억으로 거래가 되고 있고, 최고가는 25평대 15억대, 30평대 18억 5천, 40평대 19억까지 거래되었다.
 
세 번째로 염리동 마포프레스티자이는 마포래미안푸르지오보다 왼쪽으로 이대역 근처에 있으며  2021년 입주한 2년 차 아파트로 세대수는 1,694세대이다. 20평대 15억 9천, 30평대 16억대이고 최고가는 25평대는 16억 7천, 30평대 19억 7천, 40평대 24억대까지 매매되었다.

인근 아파트의 30평대 기준으로 연식 별로 2000년대는 13억대~14억대, 2010년~2015년대 15억~16억대 후반 2016년 이후 17억 후반~ 18억 대 정도로 형성되어 있다. 상승장에는 거의 19억대 이상으로 매매가 되었다. 만약 마포자이힐스테이트를 분양해서 당첨된다면 7~8억 정도의 시세 차익을 볼 수 있을 것으로 예상된다.
 
 

마무리하며..

마포자이힐스테이트는 분석할수록 대단한 입지를 가진 아파트라고 생각된다. 현재 실거래가가 하락했음을 감안해도 분상제 적용으로 충분한 가치가 있다고 판단된다. 또한 마포는 앞으로 3대 업무지구와 아주 인접한 지역에 위치해 있기 때문에 젊은 맞벌이 부부에게 많은 수요를 갖춘 지역이기 때문에 앞으로 좋은 지역으로 발전할 가능성이 높다. 그리고 여러 지하철노선이 관통하기 때문에 교통이나 입지적으로는 훌륭하다. 하지만 학군과 환경적인 부분은 좀 아쉬움이 있는 것 같다. 학업성취도가 높은 중학교도 적고 공원이나 편의시설이 인근에 있지만 조금 더 정비가 필요할 것 같다.