부동산 용어 공부 #4. 부동산 세금의 종류와 납부 방법 - 양도세, 상속세, 증여세, 취득세, 보유세(종부세, 재산세)

우리나라에서 부동산 관련된 여러 종류의 세금이 있다.
또한 납부 방법과 납부 시기, 소관 부처도 제각각이다. 그렇기 때문에 세금을 전혀 모르는 초보자들은 헷갈리기 쉽다. 그래서 종종 세무사나 세무과에 문의하면 납세 주체를 잘 못 찾아가서 세금에 대해서 질문하면 “우리 소관이 아니다.”라는 답변을 들을 수 있다. 그래서 “언제 어디서 어떻게” 세금을 낼지 모르는 납세 초보자를 위해서 부동산관련해서 각 세금의 종류와 납부 시기, 방법 등에서 알아보겠다.

부동산 관련 세금 종류

첫 번째로 보유세는 부동산 등을 보유하는 경우에 보유기간 동안에 매년 반복해서 내는 부과하는 세금이다. 그리고 보유세 항목에는 종합부동산세(종부세)와 재산세가 해당한다.
종합부동산세는 국세로 일정 가격이상의 부동산을 소유할 경우 부과되는 세금이다. 이는 투기를 막고 부동산 가격을 안정화하기 위해 시행하고 있다. 따라서 부동산 가격에 따라 부과되기 때문에 종부세는 부동산을 소유하고 있다고 무조건 내는 것은 아니다. 보유세 과세기준일은 매년 6월 1일이며 이 기간에 매매하게 된다면 잔금일 또는 등기 접수일 중 빠른 일자를 기준으로 결정되므로 매수시기를 잘 결정해야 한다. 1 주택자의 경우, 11억 초과분에 대해서 2 주택자 이상은 6억 원 초과분에 대해서 부과된다.
재산세는 부동산을 소유하고 있는 사람에게 지방자치단체에서 부과하는 세금으로 토지 및 건물, 주택 등 일정한 재산에 부과되는 지방세로 토지와 건물오 나누어 부과된다. 납부시기는 7월과 9월에 나뉘고 7월은 건물에 대한 세금, 9월은 토지에 대한 세금이며, 미납 시에 가산세 3%가 붙는다. 계산법은 과세표준 * 세율로 계산된다. 주택공시가 1억 원 이하면 다주택자는 0.1%, 1 주택자 0.5%, 6억 원 초과는 주택수 상관없이 0.4%가 부과된다.

두 번째로 양도세는 양도소득세의 줄임말로 집을 매도하고 매수하면서 남은 차익에 대한 세금을 말한다. 건물이나 토지등의 고정자산이나 부동산 권리 같은 자신의 양도에 따라 발생하는 소득발생에 대하여 세금을 양도세라고 한다. 투기로 인한 불로소득이나 개발이익의 일부 등을 소득세로 환수하면서 소득분배와 부동산 가격 및 과열을 막기 위해 제공하는 정책이다.

세 번째로 상속세와 증여세에 대해 알아보겠다. 우선 상속세는 상속이 개시되면서 피상속인으로부터 상속인에게 전해주는 재산에 대해 재산가액을 과세표준으로 삼아 상속인에게 조세하는 것이다. 증여세는 재산을 소유하고 있는 당사자가 친족이나 타인에게 자산의 재산을 무상으로 수여하겠다는 의사를 밝히고 상대방이 이를 수락하여 재산을 이전할 때 조세하는 것이다. 상속세와 증여세의 차이는 증여는 산 사람이 하는 것이고 상속은 사망한 사람이 재산을 이전하는 뜻이다. 
 
마지막으로 취득세는 법에 열거되어 있는 부동산 등의 자산을 취득한 이에게 부과되는 세금이다.  지방세 중 하나로 특별시나 광역시, 특별자치지도 시 도에서 신고를 하고 납부하면 된다. 여기서 취득이라는 것은 매매나 교환, 상속이나 증여, 건축이나 토지 조성등을 말하게 되는데 사실상 소유권을 취득하면 과세하게 된다.
 

부동산 세금 납부 방법

국세는 관할 세무서나 홈텍스  / 지방세는 관할 지자체 세무과나 위텍스
▶ 양도소득세와 종합부동산세(국세)
양도세와 종부세는 국세로 분류한다. 국가에 내야 할 세금인 국세는 국세청 소속인 세무서에서 담당한다. 양도세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 신고 후 납부하면 된다.
예를 들어 1월 1일에 등기를 하면 다음달인 2월부터 2개월 내에 납부하며 3월 31일이 납부 마감일이 된다. 1년에 2건 이상 야도할 경우에는 다음 해 5월에 양도세 확정신고를 해야한다. 납부방식은 ATM기기, 가상계좌, 카드 결제등 선호하는 방식을 택해 납부 할 수 있다. 홈텍스 홈페이지나 앱에서도 납부 가능하며, 납부할 세액이 1000만원을 초과하는 경우 납부 할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 내에 나눠 낼 수 있다.
종부세는 매년 12월 1일부터 15일까지 납부한다. 국세청이 보내주는 고지서를 확인하고 해당 세액을 납부하면 된다. 납부방법은 양도세와 동일하고, 직접 금용기관에 방문하거나 홈텍스에서 납부 할 수있다.
 
▶상속세와 증여세(국세) 
상속세의 경우 상속개시일이 속하는 달 말일부터 6개월 이내에 신고하고 납부해야 한다. 상속세는 일시에 납부하는 것이 원칙이나 한 번에 큰 금액을 납부할 수 없는 이들을 위해 일정 요건이 성립되는 경우 분할해서 납부 가능하다. 납부 세액이 1000만원을 초과하는 경우, 납부 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 내에 나눠 낼 수 있다.
증여세의 경우 증여일이 속하는 달 말일부터 3개월 이내에 신고, 납부해야 한다. 납부 기한 내에 신고하면 납부 세액의 3%를 공제 받을 수 있다. 단, 신고 하지 않거나 액수를 줄여 신고하면 최대 40%까지 가산세를 내야하니 주의해야 한다. 증여세와 마찬가지로 분할 납부 가능하다.
 
▶취득세와 재산세(지방세)
지방세는 시·군·구청 소관으로 각 관할 지자체 세무과에서 담당한다. 취득세는 부동산을 취득한 날 부터 60일 이내에 납부하면되며 기한을 넘기면 무신고가산세와 납부지연가산세가 붙으니 납부 기한 준수에 유의해야한다.
재산세는 청구 금액이 20만원 넘을 경우, 총 2번 나눠 고지한다. 1차는 7월 16일부터 7월 31일까지, 2차는 9월 16일부터 9월 30일까지고 이때 청구금액이 20만원이 넘지 않으면 7월에 한꺼번에 납부한다. 취득세, 재산세 모두 관할 지자체 세무과를 통해 직접 납부하면 되고 위텍스 홈페이지를 통해 온라인 납부도 가능하다.