부동산 용어 공부 #1. 용적률과 건폐율 부동산 용어 차이점

부동산에 관심을 갖기 시작하면서 책, 유튜브, 강의에서 자주 접하게 되는 단어가 있다. 그 단어가 바로 '용적률'과 '건폐율' 이다. 용적률과 건폐율은  집을 알아볼때 가장 기본적으로 알고 있어야 할 정보이다. 이 용어가 생소하면 둘의 차이가 명확하게 무엇이 다른지 헷갈릴 수가 있다. 용적률과 건폐율만 정확히 알고 있으면 건물을 직접 보지 않아도 건물의 규모를 대략적으로 예측할 수 있다. 또한 도시계획 수립에 있어서 기본적으로 고려하고 있는 사항이며 땅의 가치에 대해서 알 수 있기 때문에 명확한 개념정리를 해두면 도움이 된다.

그럼 부동산 용어인 '용적률'과 '건폐율'에 대해서 알아볼까?

 

용적률이란?

용적률이란 대상 대지에 대한 연면적 비율을 말한다. 쉽게 말하면 전체 대지면적에서 건축물이 차지하고 있는 바닥면접의 총합 비율을 말한다. 이때 바닥면적=1층 바닥뿐만 아니라 전 층의 바닥면적을 모두 더한 값으로 사용하며 층수가 많을수록 용적률이 상승한다. 층수가 많아질수록 수익성이 높아지기 때문에 선호되고 있다.

만약 100㎡ 면적의 토지에 100㎡ 면적의 1층 짜리 아파트를 짓는다면 용적률은 100%이다.

그러나 100㎡ 면적의 토지에 5층 짜리 아파트를 건설하는 경우에 연먼적은 500㎡가 되므로 용적률은 5배인 500%가 된다.

즉 동일한 면적에 아파트를 건설하더라도 5층 짜리 아파트 대비 20층 짜리 아파트의 용적률이 더 높아지게 된다.

일반적으로 용적률에 따라 거주민의 삶의 질이 달라진다. 홍콩은 빽빽한 아파트 숲으로 유명한데, 홍콩의 경우 용적률이 1000%가 넘는 아파트가 굉장히 많다. 우리나라의 경우 구축아파트는 용적률이 낮고 신축아파트들은 용적률이 다양하지만 평균 200%대 초반이다.

 

건폐율이란?

건폐율은 땅의 면적 대비 건물의 넓이를 의미한다. 쉽게 말하면 땅에 어느 정도로 빽빽하게 건물을 지을 수 있는지를 나타내는 지표이다. 즉, 건물의 높이와 상관없고 토지에서 1층 면적이 옆으로 얼마나 넓게 건축 할 수 있느냐는 판다하는 지표이다. 예를들어 100㎡ 넓이의 토지에 80㎡ 의 부지를 차지하는 건물을 지으면 건폐율은 80%가 되고 50㎡ 토지에 건물을 지으면 건폐율은 50%가 된다.

따라서 건폐율은 최대 100%가 넘을 수 없고 토지보다 넓은 면적에 건축물이 올라가는 것이 불가능하다. 건폐율이 높을 수록 따닥따닥 붙어있다고 보면 된다. 건폐율이 지나치게 높다면 양옆으로 바로 옆동 아파트의 프라이버시를 지키기 힘들수 있고 햇볕도 잘 들지 않을 뿐더러 조망권도 매우 나빠지게 된다. 만약 건폐율이 낮다면 건물이 차지하는 비율이 낮기 때문에 그 자리에 공원, 산책로, 조경 공간등이 넓게 만들어 질 수 있다.

따라서 건폐율이 높을 수록 아파트의 경우에는 쾌적한 생활을 하기 어렵다. 최근 신축 대단지 아파트들은 건폐율이 30%이하로 낮게 계획하며 입주민을 위한 공원, 산책로, 커뮤니티 시설을 조성하고 있다.

 

용도지역별 용적률과 건폐율 제한

국토계획법에 의해서 최대 한도의 범위만 규정하고 있기 때문에 각 지자체(특별시, 광역시, 특별자치시, 시 또는 군) 별로 용적률이 다를 수 있으니 반드시 지방자치단체의 "도시계획조례"를 확인해야한다.

예를 들어 도시지역의 제2종 일반주거지역의 용적률이 국계법에서는 150%이상~250%이하로 최대한도만 규정하고 있지만 도시계획조례에서는 이한도가 150%이상 200%이로 규정 될 수 있기 때문이다.

아파트(공동주택)은 보통 2종일반, 3종일반 및 준주거지역에 건축된다. 그중 2종일반주거지역이 가장 선호된다.

 

재개발, 재건축에서의 용적률과 건폐율

용적률은 부동산 재건축 시 사업성을 판단하는 중요한 지표이다.

높은 용적률 적용할 수 있는 토지라면 기존 아파트보다 새 아파트를 더욱 높게 지을 수 있어 분양세대 규모를 느릴 수 있고 이에 따라 재건축 사업성이 높아진다.

재건축으로 기존 대비 늘어나는 세대수만큼 분양을 하고 그 분양대금으로 재건축 비용을 충당 할 수 있기 때문이다.

기존 아파트의 용적률도 중요하다. 만약 기존 아파트의 용적률이 매우 높다면 재건축을 한다 하더라도 분양세대수를 늘리지 못하기 때문이다. 특히 구축아파트의 용적률이 200%이상이면 재개발, 재건축의 사업성이 없다는 것이 일반적인 견해이다.

일반 거주지역에 위치한 아파트의 경우 용적률이 160~180%가 사실상 재건축을 위한 마지노선으로 여겨진다.

그러나 분당, 일산 등 1기 신도시의 평균 용적률은 169%~226%라 재건축 사업성이 다소 부족했는데, 올해 2월에 이들 지역의 용적률을 최대 500%까지 상향 시켜주는 특례법이 준비 중에 있다고 한다.

 

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이처럼 용적률과 건폐율을 알아야 재개발, 재건축 부동산 투자에서도 신축 분양하는 아파트 투자에서도 참고 해서 투자할 수 있다. 또한 실거주의 경우에는 쾌적한 주거환경이 필요하므로 주택 매매시 직접 방문 전에 어떠한 환경인지 어느정도 파악이 가능하다. 앞으로도 어떤 건물을 봐도 등장할 단어이기 때문에 미리 숙지 해두는 것이 좋을 것 같다.