2023년 부동산 시장과 규제 완화, 그리고 투자 방향

아직 부동산에 대해 공부 해가는 과정이지만 지금까지 몇몇 책과 강의를 들으면서 앞으로 자산을 불려 나가기 위해서 어떻게 해야 할지 방향성을 잡을 수 있었다.
현재 서울의 25평 신축 아파트를 소유해서 실 거주 하고 있으며 소액의 현금과 주식을 보유 중이다.
그래서 무주택자 또는 1주택자가 부동산 투자를 어떻게 해야 할지 이야기해 보겠다.
우선 현재 부동산 시장의 분위기와 이에 따른 규제가 어떻게 되는지 살펴보자.

왜 부동산 시장이 하락하고 있는가?

2022년 하반기부터 대출규제와 금리인상으로 주택 거래량이 줄어들면서 지금까지 부동산 시장이 얼어붙었다.
주택 가격은 비싼데 대출규제로 현금이 충분히 없으면 살 수 없어서 거래량이 급감했고 대출금리가 2배 이상 상승하면서 대출이 가능해도 대출이자 부담으로 주택 구매를 하지 않게 되었다.
바깥상황으로는 러시아•우크라이나 전쟁으로 원자재가 오르고 환율이 상승하여 물가가 크게 오르는 등 국내외 경제 상황이 좋지 않다 보니 매수 심리가 취약한 상황이다.
지난 12월 서울에서 핫한 분양 올림픽파크포레온의 청약 경쟁률이 기대치보다 낮았고 지방은 미분양 주택도 빠르게 증가하고 있는 상황이다.

부동산 연착률을 위한 부동산 규제 완화

이러한 부동상 시장이 좋지 않다 보니 이를 해결하기 위해 정부에서 부동산 규제를 내놓기 시작했다. 무주택자 또는 1주택자에게 유리한 완화된 정책 위주로 정리해 보았다.
 

1. 부동산 규제지역 해제

- 강남 3구, 용산구 제외 하고 부동산 거래, 보유 등에 대한 대출, 세금, 전매제한 등 규제가 완화
- 수도권 비수도권 분양 전매제한 최대 10년 • 4년 → 3년 • 1년
- 1주택자 양도소득세 비과세 2년 거주 해제(부동산 잔금일 또는 등기일 중 빠른 일)
*기준일 : 2023년 1월 5일
- 일시적 2주택 양도세 비과세 적용기간 2년 → 3년(기존 주택의 매매 조건)

2. 부동산 세제 완화

- 종합부동산세 완화 : 기본공제금액이 6억 원 → 9억 원으로 상향, 1세대 1주택자의 경우는 11억 원 →23억 원으로 조정
- 취득세 일부 면제(예정) : 생애 첫 주택구입자의 경우, 소득과 주택 가격에 상관없이 200만 원 한도 내에서 취득세 면제

3. 부동산 대출 완화

- 특례보금자리론 공급
① 연 4%대의 저금리로 시행되는 주택담보 대출
② 무주택자, 1주택자(일시적 2주택자) 신청 가능
③ 주담대 주택 가격 6억 이하 → 9억 이하
④ 대출한도 3.6억 → 5억 (DSR 적용하지 않아 한도 영향 없음)
⑤ 소득요건 7천만 원 → 제한 없음(1년 한시적 완화)
- 생활 안정자금 대출 : 예전에 집을 담보로 2억까지 대출금액 상한

4. 재건축•재개발, 청약 제도 개선

- 재건축•재개발 : 부동산 시장 완화를 위한 재건축, 재개발 지역의 사업시행이 원활히 진행될 수 있도록 구조안정성 주거환경 노후 설비, 안전진단 평가기준 등의 관련 법 규정 완화

- 청약 제도 개선
① 분양가 9억 초과 주택도 특별공급 추진
② 수도권 분양상한제 실거주 의무가 주택 최대 5년 → 폐지
③ 전매제한은 수도권은 10년 → 최대 3년, 비수도권 4년 → 최대 1년
④ 중도금 대출 보증 분양가 12억 기준 폐지 → 모든 주택 중도금대출 가능
⑤ 1주택 청약 담청자는 기존 주택을 2년 내 처분 의무 폐지되고 기존 주택(1주택) 보유 가능
⑦ 당 시, 군 거주 무주택자 우선 청약 → 무주택자 지역 관계없이 청약(무순위)
⑦ 유주택자, 세대원도 무순위 청약 가능

그래서 투자 방향은?

주택 가격의 하락폭이 가팔랐던 만큼 부동산 시장을 정상화하기 위해 많은 규제들이 완화되었다.
하지만 여전히 미국에서 물가가 잡히지 않고 실업률은 오르고 있기 때문에 고금리가 이어질 가능성이 크다.
부동산은 금리의 영향을 크게 받을 수밖에 없기 때문에 2023년에도 하락은 계속 이어지지 않을까 생각한다.

하지만 이러한 시기가 오히려 무주택자와 1주택자들에게는 투자하기 정말 좋은 시기라고 생각한다.
부동산 시장을 안정화하기 위해 정부는 관련 규제들을 하나씩 더 풀어질 것이다.

1. 충분한 현금 보유
2. 금리 추이 지켜보기
3. 임장 다니면서 원하는 급매 기다리기
4. 서울 아파트 미분양 기다리기

이렇게 4가지를 중점으로 공부하고 준비한다면 자산을 불릴 수 있는 좋은 기회가 되지 않을까 싶다.
특히 평소에 좋은 매물을 잡기 위해서는 내가 살고 싶은 아파트 또는 저평가된 아파트들을 공부하고 임장을 다니면서 리스트를 만들 예정이다. 또한 주택 매수 시점을 판단할 수 있는 능력을 키워야겠다.
기회는 준비한자만이 잡을 수 있지 않을까 생각한다.