줍줍 무순위 청약 개포동 디에이치 퍼스티어 아이파크, 자금계획과 주의할 점(시세차익 최대 25억)

지난 흑석동 무순위 청약 줍줍에 이어서 올해 입주가 끝난 개포동의  3 가구가 무순위 청약을 모집하였고 그 결과 약 100만 대 1의 경쟁률로 마감되었다. 무려 4년 전 분양가로 강남 개포동의 아파트에 거주할 수 있고 주변 환경과 우수한 학군을 모두 갖춘 서울의 신축 아파트이다.
하지만 청약하기 전에 알아야 할 점이 있다. 자칫하면 낭패를 볼 수 있기 때문에 디에이치 퍼스티어 아이파크의 간단한 청약 정보와 주의해야 할 점과 핵심 내용을 이 글에서 자세히 작성해보려 한다.

청약정보

분양가

전용 34A타입(15평) 3층 / 104동 302호
분양가 6억 5천만 / 계약금(10%) 약 6천5백만 / 잔금(90%)5억 7천만 / 발코니 확장 약 1천5백만 = 총 6억 7천만 원
전용 59A타입(25평) 151동 406호
분양가 12억 9천만 / 계약금(10%) 약 1억 3천만 / 잔금(90%)11억 6천만 / 발코니 확장 약 3천1백만 = 총 13억 2천만 원
전용 132A타입(51평) 162동 202호
분양가 21억 9천만 / 계약금(10%) 약 2억 2천만 / 잔금(90%)19억 7천만 /  발코니 확장 약 7천2백만 = 총 22억 7천만 원

모두 이미 입주가 시작되어서 발코니 확장은 필수며, 15평대는 복도식이다.
각 타입별 1세대로 3 가구이며 4년 전 분양가로 상당한 시세차익을 기대할 수 있다.
34타입은 실거래 7억, 59타입은 실거래 20억~22억, 132타입은 49억대로 형성되어 있다. 전세는 34타입 5억, 59타입은 7억, 132타입은 12억 정도 최저 호가이다.
시세차익을 크고 현재 등기 전인 상황, 6천 세대 공급이 많으며  무순위 청약 세대는 저층이라 매매, 전세 모두 보수적으로 접근하는 것이 좋다.

청약일정 및 자격

무순위 청약일 : 2월 26일(월)
당첨자 발표일 : 2월 29일(목)
당첨자 서류제출 : 3월 4일(월)
계약금 일자 : 3월 8일(금)
잔금 일자 : 6월 7일 (입주 가능)

만약 당첨이 되면 발표 후에 약 9일 뒤에는 계약금, 3개월 뒤에는 잔금을 마련해야 하기 때문에 계획을 잘 세워서 현금을 마련해야 한다.

청약 자격은 너무 간단하다. 성인이라면 다주택자든 세대원이든 아니든 청약통장도 필요 없다.
1. 만 19세 이상 (혹은 미성년자면 세대주)
2. 청약통장 가입여부 무관

전매제한이 없고 청약통장이 없어도 되기 때문에 누구나 도전 가능해서 현금이 많은 실거주와 갭투자 가능한 사람들이 많이 청약할 것으로 생각된다.

아파트 정보 및 입지

자금계획

개포 디에이치 퍼스티어 아이파크는 전매제한도 없고 실거주 의무도 없기 때문에 전세, 매도, 실거주 3가지 모두 고려할 수 있으며 상황에 맞게 자금계획을 잘 세워야 한다.
여기서 주의할 점 하나는 강남구로부터 준공 승인을 받지 못해 건물 등기가 되지 않는 상태이다.
현재 빗물, 오수로 흘려보내는 하수암거 공사가 미완료되어 임시 사용 승인 상태이고 이 공사가 간단하지 않아 최소 2년 뒤인 2026년에 공사가 완료될 예정이다.

[최근 실거래 지표]
34타입 - 12억대로 평가 중 / 현 전세 호가(최저) 4.5억
59타입 - 23.12 22억 실거래 / 현 전세 호가(최저) 6.5~7억
132타입 - 24.1 49억 실거래 / 현 전세 호가(최저) 13억

만약 전세를 맞춰서 자금 조달을 한다면 각 타입별로 자금이 필요한데 대규모 단지이기 때문에 전세호가를 보수적으로 생각해야 맞출 수 있다.

전용 34A타입(15평) : 분양가(6.7억) - 전세가(4.5억) = 2.2억 현금 필요
전용 59A타입(25평) : 분양가(13.2억) - 전세가(6.5억) = 6.7억 현금 필요
전용 132A타입(51평) : 분양가(21.9억) - 전세가(13억) = 8.9억 현금필요

매도의 경우에는 보수적으로 매매호가보다 20% 낮게 매도가 를 계산해서 양도소득세 77%까지 제외하면 아래 금액을 수익실현 할 수 있다.
전용 34A타입(15평) : 매매(9억) - 분양가(6.7억) = 2.3억 - 양도소득세77%(약 1.7억) = 약 6천 수익
전용 59A타입(25평) : 매매(17.6억) - 분양가(13.2억)  = 4.4억 - 양도소득세77%(3.4억) = 약 1억 수익
전용 132A타입(51평) : 매매(39억) - 분양가(21.9억) = 17.3억 - 양도소득세77%(13.7억) = 약 4억 수익

실거주의 경우에는 실제 대출할 수 있는 방법이 있는지 알아봐야 하지만 만약 대출이 불가능하다면 분양가 100% 현금이 필요하다.

그리고 실거주와 전세 계획일 경우는 각 주택 수에 따라 취득세도 고려해야 한다.
투기과열지구이기 때문에 무주택자는 3%, 2주택자는 8% 취득세도 있다. 분양가가 높기 때문에 취득세도 최대 억 단 위이다.

주의할 점

주의할 점은 당첨되어서 분양권을 소유하게 되면 주택 소유로 간주되어 계약일 포기하게 되면 향후 다른 청약에 재당첨 제한을 받을 수 있다.
투기과열 지구는 10년 재당참 제한이기 때문에 진짜 계약을 하지 않을 거라면 넣지 않는 것이 좋다.
그리고 당첨 시에 당첨자와 그 세대원은 당첨일로부터 5년 동안 투기과열지구, 청약과열지구에서 공급하는 1순위 청약이 불가능하다.

또한 부적격 당첨되는 경우도 주의해야 한다.
1. 세대 구성원 중에 당첨 제한이 있는 경우
2. 발표일 당일에 같은 청약 중복 당첨 시

현재 본인이 세대 구성원 중에 재당첨 제한이 이미 적용 중인 사람이 한 명이라도 있으면 무효처리 되고 1인이 2/29 청약 발표일에 청약이 2건 이상 청약으로 중복 당첨 시 이 또란 무효처리되니 청약 시 주의해야 한다.
만약 부적격 당첨 되면 수도권/투기/청약과열지역은 1년, 수도권외 6개월/위축지역 3개월 입주자 선정에서 제외된다.

또한 실거주를 생각한다면 계약금이 10% 현금이 필요하며 준공승인이 안 났기 때문에 소유권 보존 등기가 되지 않아 주택담보대출이 안되며 분양가 현금이 필요하다. (된다 해도 투기과열지구 LTV 50% 적용)

전매제한이 없어서 바로 매매한다고 해도 투기지역으로 양도소득세가 77%이므로 시세차익에 대해서 고려해야 하며 잔금일까지 기간이 짧기 때문에 시세로 매매가 안될 수 있으며 호가보다 낮은 매매가로 내놓아야 매매될 가능성이 높고 대출이 불가능하기 때문에 현금이 많은 사람을 구해야 한다.

전세를 내놓는다 해도 전세가 낮은 편이라 타입별로 추가 현금이 필요하며 잔금일까지 기간이 짧아서 세입자 찾는 것도 어려울 수 있다. 또란 준공이 안 나서 전세대출이 가능하지만 제한이 있어 시세보다 낮게 전세를 내놓아야 할지도 모른다.