강남 파아트 청약 정보 - 디에이치 대치 에델루이 청약, 평면도, 입지

요즘 청약 아파트에 가점이 높지 않다면 당첨될 확률은 없지만 그래도 입지 좋고 시세차익이 있는 아파트들의 청약은 꼭 하고 있다. 그중에 강남 아파트의 디에이치 대치 에델루이 아파트의 청약 정보를 알아보려고 한다.
 

디에이치 대치 에델루이 아파트 위치 및 기본 정보

서울 특별시 강남구 대치동 964번지 일대 지하 4층 ~ 지상 16층까지 총 8개 동의 총 282세대의 소규모 단지의 아파트이다.
요즘은 대단지 아파트가 인기가 높아지고 있지만 강남구 대치동이라는 입지 부분을 봤을 때 당첨만 된다면 큰 시세차익을 얻을 수 있는 아파트이라고 할 수 있다.
 

• 위치 : 서울 특별시 강남구 대치동 964번지
• 시행사 : 대치동 구마을 제2지구 주택 재건축 정비 사업 조합
• 시공사 :현대건설(주)
• 공급규모 : 일반분양 72세대
• 평형정보 : 59㎡ 32세대, 72㎡ 7세대,  84㎡ 31세대, 94㎡ 2세대
• 용적률 : 249%
• 건폐율 : 38%
• 분양시기 : 2024년 10월
• 입주예정시기 : 2025년 8월
• 분양가 : 59㎡ 약 15억 ~ 16.4억(1,243 ~ 2,038만 원), 72㎡ 약 18.9억 ~ 19억(954~1,025만 원), 1  84㎡ 약 20억 ~ 22.3억(1,817만 원), 94㎡ 24억~24.1억(1,027만 원)

위치는 2호선 삼성역 도부 10분, 3호선 대치역 도부 15분에 위치한 정말 강남 한복판의 인프라를 모두 누릴 수 있는 좋은 입지 조건을 갖추고 있다. 또한 초, 중, 고 모두 약 200m에 위치하였으며, 대치동학원가와 삼성역 및 강남역 업무지구가 가깝고 영동대로 및 올림픽대로로 진출하기도 광징히 편한 위치에 있다.
디에이치 대치 에델루이 아파트는 "강남 역세권 학세권 신축"이라는 정말 좋은 입지와 학군, 직장과의 거리를 갖춘 아파트이다.
 

청약일정 

• 입주자모집 공고 : 9월 26일
• 특별공금 : 10월 8일
• 당해 1순위 : 10월 10일
• 기타 1순위 : 10월 11일
• 2 쉰 위 : 10월 4일
• 당첨저 발표 : 10월 18일
• 계약 : 10월 29일 ~ 31일
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청약 자격

• 서울시, 수도권 청약 가능하며, 경쟁이 있을 시에는 서울시 2년 이상 거주자가 우선
• 60㎡ 이하 : 가점제 40% / 추첨제 60%
• 60㎡ ~ 85㎡ : 가점제 70% / 추첨제 30%
• 85㎡ 타입 초과 : 가점제 80% / 추첨제 20%
• 재당첨 제한은 10년, 전매제한 소유권이정등기일 거주의무 2년
• 계약금 20%, 중도금 50%(이자 회차별 납부), 중도금 10% 자납 필요
• 1순위 자격은 청약통장 가입기간이 24개월 이상, 공고일 기준 통장 예치금 충족자, 세대주만 청약 가능, 1 주택자 1순위 청약가능

주변시세

주변의 아파트 중에 4년 차 대치르엘 아파트와 시세를 비교해서 대략적인 시세차익을 알아보겠다.
대치르엘 59㎡의 경우 24.8.17 실거래 25억 5천, 네이버 호가는 24억 5천, 84 ㎡는 24.4.17 실거래 27억 5천, 네이버호가 32억이다. 분양가가 59㎡ 약 16억, 84㎡ 22억으로 본다면 두 타입 모두 안전마진은 약 5~9억 정도 예상된다.
강남은 계속 상승하고 있다는 점에서 봤을 때 오래 보유한다면 큰 자산을 늘릴 수 있는 기회라고 생각된다.

 

평형별 자금계획

1. 59㎡ 자금계획

분양가 16.4억, 현시점 예상 감정평가액 24억
 
<실거주>
투기과열지구 LTV 50% / DSR 40%
분양가(발코니+유상옵션)=16.4억+2,038만 원=16.6억(계약금 20% : 3.32억, 잔금 80% : 13.2억)
취득세=54,120,000원
예상 감평액 최대 대출 가능 금액=12억
총 필요자금(예상분양가 - 대출 + 취득세) = 약 5.14억
 
<전세>
분양가(발코니+유상옵션)=16.4억+2,038만 원=16.6억 
인근 전세시세=11~12억
취득세=54,120,000원
총 필요자금(예상분양가 - 전세시세 + 취득세) = 약 5~6억
 

2. 84㎡ 자금계획

분양가 22.3억, 현시점 예상 감정평가액 32억
 
<실거주>
투기과열지구 LTV 50% / DSR 40%
분양가(발코니+유상옵션)=22.3억+1,817만 원=22.4억 (계약금 20% : 4.48억, 잔금 80% : 18억)
취득세=73,359,000원
예상 감평액 최대 대출 가능 금액=16억
총 필요자금(예상분양가 - 대출 + 취득세) = 약 7.2억
 
<전세>
분양가(발코니+유상옵션)=22.3억+1,817만 원=22.4억
인근 전세시세=17~18억
취득세=54,120,000원
총 필요자금(예상분양가 - 전세시세 + 취득세) = 약 5~6억
 
추가적으로 거주의무는 2년으로 매도하기 전에 실거주의무가 필요하다.
또한 DSR 40%는 개인마다 대출이 다르기 때문에 대출 한도는 훨씬 적어질 수 있기 때문에 실거주 시의 자금계획을 꼼꼼히 확인해봐야 한다. 마지막으로 중도금 대출 50% 이자는 이자후불제 방식이 아닌 회차별 이자 납부 방식이니 입주 전까의 중도금 대출의 이자도 꼭 고려해서 청약을 해야 할 필요가 있다.
 
디에이치 대치 에델루이의 분양가는 상한제가 적용되어서 주변 단지들보다 낮은 금액으로 주택을 소유할 수 있다는 장점이 있지만 분양 물량이 적어 당첨이 쉽지 않은 게 문제이다. 또한 '강남 8 학군'이라고 불리는 대치동인 만큼 교육 인프라와  대현초와 대명중, 휘문중고인 명문학교가 자리한 학세권 입지이고 주변 인프라나 지하철 2호선 삼성역과 3호선 태치역, 수인분당선 한티등이 가깝다. 단지 근처에는 탄천과 양재천등 수변환경과 세계문화유산인 선릉과 정릉, 대치 유수지체육권 등의 녹지도 있다.
하지만 가점이 높다면 아이들 교육으로 대치동을 생각했거나 강남 거주 중인데 구축이 아닌 신축을 고려했다면 큰 장점을 갖춘 아파트라고 할 수 있다. 그리고 후반양 단지라서 자금 조달이 촉박하다는 단점이 있다.
실거주 계획이라면 최근 들어 정부가 가계부채 억제로 대출 규제가 높아지고 있는 만큼 추후 대출여부에 대해서 꼼꼼히 살펴봐야 한다.